2022年1-8月份◈◈，全国房企拿地面积中山西建投位居全国17位◈◈！成为全国行业的年度“黑马”◈◈，发展如此“迅猛”◈◈，更需居安思危◈◈！

　　2017年◈◈，作为省属国企国资试点改革重点单位◈◈，山西建设投资集团正式挂牌成立◈◈！所属的首批11家企业更换了新的营业执照◈◈，随后山西建投开启了混改◈◈。

　　首先说◈◈，建投改革发展是迅速的◈◈，赶上了时代的风口◈◈，当下在房地产市场中◈◈，以房企属性论资排辈中◈◈，除了央企◈◈，具备国企属性的山西建投◈◈，尤其是在太榆城市全面开花◈◈，大放异彩◈◈，品牌影响力迅速蹿升到第一梯队◈◈！

　　面对太榆楼市中不少品牌民企的“摆烂”◈◈，新秩序函待建设◈◈，品牌影响尚需重新排序◈◈，建投的发展明显加快步伐尾行3中文◈◈，强健肌肉◈◈，以便有能力和实力兜底各种“摊子”◈◈，至少是要成为山西省内的扛把子◈◈，主力军地位◈◈。

　　山西建投前身为山西建工◈◈，最早可以追溯到成立于1953年的山西省建筑工程管理局◈◈，在1983年改为山西省建筑工程总公司◈◈，后在1988年更名为山西建工集团龙八国际娱乐官网app◈◈，◈◈。

　　山西建投的历史可谓是根基深远◈◈，风风雨大半个世纪◈◈，即便以1983年为节点◈◈，那也是伴随改革开放走了近四十年◈◈。

　　如今山西建投集团已经成为省内规模最大的综合性建筑企业集团◈◈，横向放在全国各省的建工体系内◈◈，也是处于发展较好的梯队◈◈。

　　可追溯到1949年成立的山西二建◈◈；1950年的成立的山西四建尾行3中文◈◈，前身为“建八四”(建工部八局)◈◈；1952年成立于北京的山西一建（直属于建工部）◈◈，1954年与建一师合并◈◈，1978年才划归山西◈◈；1952年成立的山西三建龙8游戏官方进入◈◈，前身为第二机械工业部长治第六工程处◈◈。

　　回顾历史◈◈，山西建投发展源于建国后◈◈，太原作为中国八大重工业城市◈◈，五六十年代省内的重点国企大都是山西建工集团的◈◈，产业相关的基建中各类机械厂◈◈，机床厂◈◈，热电厂◈◈，钢铁化工厂等◈◈，以及道路◈◈，桥梁◈◈、火车站◈◈、飞机场◈◈，医院◈◈、学校◈◈、办公楼◈◈、宿舍◈◈、宾馆等◈◈，可以说山西的城建离不开山西建投◈◈。

　　由此可见一斑◈◈，山西建投的施工领域涉及公路◈◈、桥梁◈◈、水利◈◈、市政◈◈、环保◈◈、古建修缮及煤◈◈、电◈◈、铝◈◈、化工项目◈◈。由于建设量的基数大◈◈，自然获奖也是不少◈◈。近几年山西建投的项目开发也逐步多了起来◈◈，尤其是2022年成为山西楼市的最大的“黑马”◈◈。

　　山西建投的涉及领域特别广◈◈，以2020年山西建投的业务结构分析◈◈，其业务的多元化结构是较为明显的◈◈，其中仅次于建筑施工的第二业务就是房地产开发◈◈！

　　山西建投的地产开发业务◈◈，近两年呈现结构性增长◈◈，逐步从项目幕后的总包承建商◈◈，走向了台前的开发投资商◈◈。从拿地就能明显看出◈◈，尤其是太榆的数量越来越多◈◈，除此之外还有部分兼并和接管项目◈◈！

　　由于山西建投额体系庞大◈◈，开发主体也是比较分散◈◈，除了建工集团外◈◈，一到八建◈◈，以及建投城市运营集团◈◈，都具备项目开发投资的属性◈◈，楼评君认为这样并不好◈◈。

　　建投在太原的拿地其实并不“明智”◈◈，或者说比较尴尬◈◈。由于其身份的特殊性◈◈，或许存在决策被干预的程度是偏强的◈◈，在明知不可为的区域内◈◈，仍有向虎山行的勇气◈◈。

　　2021年山西建投建工集团摘得尖草坪区三给片区的SG-2171号地块◈◈。其实自从2019年碧桂园凤凰城开盘后◈◈，板块的供需失衡◈◈，处于下行期◈◈，板块内鲜有拿地◈◈。

　　楼评君在19年给某品牌房企三给板块的地块可行报告分析中◈◈，就提出过板块不宜拿地◈◈，即便没疫情影响◈◈，未来数年也将是价格波动性下行趋势◈◈，且板块容量有限◈◈。如今在富力◈◈，碧桂园两兄弟的夹击下◈◈，建投在此的项目去化和盈利均为堪忧龙8游戏官方进入◈◈。

　　第二要说的是建投祥云府和祥云国际◈◈，从地段上处于太原城市发展轴线上◈◈。原规划为汾酒文化商务中心◈◈，也就自然晓得地块原属汾酒集团◈◈，非建投主导拿地◈◈。

　　这个项目的优势是工期快◈◈，交付保障◈◈。问题主要是产品的配量错位◈◈，面积跨度极大 ◈◈，从不足百平到三百平◈◈，纯市场的客户接受度并不高◈◈，尤其是300㎡户型◈◈。

　　其次商业初步引入万达◈◈，但处于两条快速道◈◈，地缘客群辐射明显受阻◈◈，其商业价值远不如长风商务区◈◈，其合理定位应偏重于商务CBD属性◈◈，借鉴南中环清控创新基地和中海国际中心◈◈，依托快速道和汾河景观重点发展总部办公◈◈。

　　第三个要聊是太榆路的晋建迎曦园◈◈，相对而言◈◈，这位置还是可圈可点的尾行3中文◈◈，它和祥云府一样◈◈，前期依赖团购销售◈◈，团购价是市场价的九折左右◈◈，虽然迅速消化了两栋楼矿业公司◈◈，也潜在破坏了项目市场认知价值◈◈。

　　简单看一下项目的产品和楼栋布局◈◈，摆位妥协于地块的形态◈◈，一二号楼的舒适感折扣较大◈◈。即便是在太原的布局中算是不错的◈◈，也是到了现房销售◈◈。

　　有传闻◈◈，山西建投总包的问题项目会陆续被“接管”◈◈，如泰禾金尊府◈◈，恒大某项目◈◈，融创某项目◈◈，楼评君认为大多都是坊间传闻◈◈，不可信◈◈，也很难接管成功◈◈。

　　毕竟像三建和平里那种敢于接管推进◈◈，需要的是房企问题的地块真正主体能及时决策◈◈，以及地块的权属相关债务能够清晰明朗◈◈，所以这种事传闻多兑现少◈◈。

　　除此外如并购的龙图置业◈◈，称建投国奥城◈◈，以及迎泽区城改项目双塔名邸◈◈，原控股为晋泽置业◈◈，都是孩子大了才认爹◈◈。

　　至于山西建投为何如此豪气◈◈，敢于密集在榆次拿地◈◈，是战略导向还是其他原因？大概要问一下山西建投城市运营集团的董事长王红兵先生了◈◈！楼评君赞其勇◈◈。

　　2021年年底龙8游戏官方进入◈◈，山西建投一口气拿了太榆交界区域的四块地龙8国际◈◈，集中在榆次的西部和北部◈◈。截止到2021年12月份◈◈，山西建投在榆次的累计土储建面达到242万㎡◈◈，是榆次土储量最高的房企◈◈，可谓是一举夺魁◈◈。

　　可是榆次的房地产市场究竟如何呢？这样大量布局榆次的是否是稳妥的战略◈◈，还是过于冒进◈◈，会不会导致山西建投的开发业务陷入“危机”泥潭之中呢？

　　看一下榆次的市场的走势◈◈，2021年成交量下跌了三成◈◈，2022年上半年下跌五成◈◈，成交量大幅萎缩◈◈，缺乏容量支撑◈◈。山西建投重点布局的龙城大街东沿线年甚至出现了“零成交”月份◈◈。

　　于是看到了这个区域的建投紫宸府项目◈◈，进入到了实景准现房销售阶段◈◈，而且广告宣传的还蛮凶的◈◈，不知道这个项目的营销总是不是快要“下课”了◈◈。现房都卖不动◈◈，这口黑锅◈◈，营销总请你拿好◈◈。

　　楼评君肯定是鼓励和赞许现房销售◈◈，实际在太榆楼市中◈◈，大部分仍是以期房为主◈◈，能进入到现房的项目一般是大体量项目◈◈，而中小型项目的现房销售大都是营销欠缺◈◈，实为“被逼无奈”之举◈◈，是前期决策不智+营销水准不够的综合导致◈◈。

　　山西建投在省内影响力还是不错的◈◈，全省11市大都有布局◈◈，且地县偏多◈◈，陆续建设了七八十个项目◈◈，目前在售的晋南城市居多尾行3中文◈◈，整体营销也相对较好◈◈，比如三建在高平和长治的项目◈◈。

　　但晋北区域就明显出现了问题◈◈，比如忻州宁武县建工御景◈◈，并不完全是市场很差◈◈，而是明显产品错配◈◈，在一个人口流失的十几万县城里◈◈，做大量的合院产品◈◈。

　　山西建投在地产营销明显存在短板的◈◈，成因上◈◈，首先山西建投其主业是建筑施工◈◈，其次其内部本身的体制并不集权型的模式有关龙8游戏官网网址◈◈，故而在项目开发上◈◈，并未形成建投的产品体系和品牌塑造的战略诉求◈◈，譬如三建在太原◈◈、长治◈◈、高平遍地开花的都是叫和平里◈◈，管你是省会地级市县级市的属性◈◈，咱就这么干◈◈。

　　当开发项目体量偏小◈◈，市场上升期◈◈，且地段存在明显优势的时候◈◈，以组织团购的方式进行营销◈◈，批量性资金回笼是没有问题◈◈，甚至都不用对外销售就可以清盘◈◈。

　　但是◈◈，市场化发展到现在◈◈，太原也好◈◈，榆次也罢◈◈，明显都是供过于求的市场◈◈，并非是买房子特别紧缺的时代◈◈，团购营销并非一招鲜吃遍天◈◈，它仅处于从属地位◈◈，更多的仍是面对市场化的营销◈◈。

　　山西建投在营销方面还缺乏一支强有力嫡系自销“铁军”◈◈。这方面◈◈，恒大◈◈，保利◈◈，碧桂园均发展借鉴◈◈，从前期依托代理到逐步营销主导◈◈，而不是多放代理◈◈。

　　山西建投针对于不同城市级别◈◈，城市不同板块◈◈，地块不同容属性◈◈，尚未建立起健全的产品体系◈◈，于是我们看到山西建投的项目往往会出现大跨度性的高低配◈◈，从成本上既不经济◈◈，也错位了市场需求◈◈，加大项目周期◈◈，竞争上丧失了优势◈◈。

　　大量出现这种产品的设计的根源◈◈，猜测存在是设计院作为产品设计主导◈◈，并非是营销作为主导所导致◈◈，必然出现山西建投的客研功力存在一定的问题缺陷◈◈，或者是相关部门◈◈，顾问机构的人微言轻龙8游戏官方进入◈◈，谋不为所用◈◈。

　　山西建投的营销部门属于起步晚◈◈，发展慢◈◈，权重不足的现状◈◈。楼评君接触过山西建投的一些领导◈◈，除了产品系不足外◈◈，建投在项目价格灵活性以及推广和渠道营销方面◈◈，也是比较局限的◈◈。

　　典型如广告推广◈◈，以传统媒体为主◈◈，形成声浪和传播力平平无奇◈◈，推广内容并未能对项目价值有效解读◈◈，不能形成好的传播力◈◈。在百度搜索山西建投◈◈，首页里发现不了推广文章◈◈，大都是消息的播报◈◈，可见一斑◈◈，至于其他营销方面暂且不表◈◈。

　　品牌价值形成◈◈，是一个系统合力◈◈。品牌力可以创造价值◈◈，即便是当下◈◈，知名品牌的地产商依旧有品牌溢价能力◈◈，若实现达成品牌有价◈◈，就需要对品牌保护维护◈◈。

　　在消费者的认知里◈◈，山西建投的品牌力尚属于中性◈◈，主要问题如维权诉求◈◈，存在些瑕疵◈◈，不能及时解决◈◈，客户的满意度不高◈◈，比如晋建迎曦园的交房风波◈◈，具体问题就不细说了◈◈，给我们建投留点脸◈◈。

　　另外◈◈，但凡是建投的项目◈◈，就要对得起品牌◈◈，既要如期交付◈◈，也要按质交付◈◈，还要长期维护龙8游戏官方进入◈◈，莫像当年的山投一样◈◈，赚了几年的贴牌钱◈◈，最后把品牌给做废了◈◈。

　　在施工工艺和工程方面◈◈，山西建投也并非没有敌手◈◈。全国前十的建筑公司◈◈，过半都在省会太原有布局◈◈，看一下竞争的形势◈◈。

　　山西建投的工期保障◈◈，核心两个事情◈◈，一个是建材供应的保障◈◈，一个是工人的组织保障◈◈。这两个都跟结款有影响◈◈。

　　当业务朝向开发延伸的时候◈◈，对应承担的支付压力也会增大龙8国际Pt老虎机◈◈，◈◈，尤其是营销力不足的时候◈◈，账期必然延长◈◈，对应的工期保障压力其实存在潜在的风险◈◈，尤其是榆次的项目◈◈，供应商的口碑就像恒大总包单位的“发难”◈◈，一旦形成连锁◈◈，产生的危机波及很广◈◈。

　　在建筑工艺上◈◈，太原金茂府六恒建筑采用的中建五局龙8游戏官方进入◈◈，顶级豪宅星河湾是中建四局◈◈，装配式五恒建筑山钢铭著选用的南通六建...

　　并不是说山西建投的工艺不好◈◈，而是省会城市这类新工艺的“头筹”尾行3中文龙8游戏官方进入◈◈，为什么不是被实力最强的山西建投拿下呢？建投的建筑产业现代化园区◈◈，数字化车间◈◈，一键式装配式“施工”的工艺总要在房建领域秀肌肉吧◈◈。

　　参考中国建筑的营收和毛利润对山西建投做些思考尾行3中文◈◈，山西建投在房建和基建的毛利润预估也在10%左右◈◈，房开的利润理论上会在20%左右◈◈。

　　结合楼市当下的实际情况◈◈，很有可能在太榆城市的工程毛利和房开毛利都在10%左右◈◈，房开甚至受到下行周期影响◈◈，毛利率可能还会更低一些◈◈。潜在的危机◈◈，开发的钱并不好赚◈◈，能不能坚持好好搞下去？

　　其次销售定价权决策◈◈，能否像民企那样灵活◈◈，顶得住“国有资产”流失骂名◈◈，干的活多了◈◈，事繁琐了◈◈，风险大了◈◈，创收并不高◈◈，即便是被撸了也能无怨无悔◈◈。

　　山西建投在房地产开发领域◈◈，化解潜在“危机”龙8游戏官方进入◈◈，需从投资◈◈，产品◈◈，营销◈◈，品牌◈◈，渠道投资能源产业◈◈，工程方面◈◈，全面优化其经营壁垒◈◈。